长租公寓市场现状与前景分析
摘要：近年来，长租公寓得到了国家和社会的重视，取得了超过房地产行业水平的发展速度，我个人也感觉目前的房地产市场尤其是住房租赁市场还有着巨大的发展空间，因此对长租公寓的市场现状和前景做了简单的汇总和分析，希望未来能够基于长租公寓衍生出新的行业形态。
引子
大家都说，“北上广容不下肉身，三四线放不下灵魂。”话虽有些夸张，但是确实折射出了房价沉甸甸的压力。多少次，我也曾经幻想城市里闹中取静的寓所、山间溪畔的宅院、面朝大海的小屋，幸亏现实是最好的清醒剂，让我逐渐明白，真的就像是《飞屋环游记》里讲的一样，房子——无比美好，却是可望不可及的空中楼阁。
长租公寓概况
房价高企背景下的住房新出路
我国的住房租赁市场既是一个发展时间近二十年的行业，又是一个政策刚开始触及并完善、未来市场可期的新型产业。与热度居高不下的房地产买卖市场相比，我国住房租赁市场在过去多年未收到足够重视，市场供应主体缺乏规范，问题漏洞繁多，政府公租房供给有限，难以满足需求。
近年来全国房价进一步攀升，不仅一二线城市房价居高不下，三四线中小城市也表现抢眼，房价屡创新高。房价的快速上涨和持续高企，逐渐超出普通家庭尤其是年轻人的承受能力。在商品住房价格逐渐脱离普通人购买力的同时，流动人口的日益增多导致城镇居住矛盾日益突出。
在这样的背景下，仅由分散的个人房东和中介房东组成的供应市场显然不能满足人民群众日益增长的租房需求，建立合理的住房租赁市场成为迫切任务。而长租公寓以规模化经营、增值服务等优势成为住房租赁市场的重要组成部分。尤其是2017年以来，随着“租售同权”的提出，各项租赁市场相关政策及组织架构得到快速推进，长租公寓市场也迎来了良好的发展机遇。
以标准化规范化服务满足长期稳定居住需求
通常而言，长租公寓是指租期一年以上，以月为单位定期支付房租，标准化规范化地对房源进行系统装修和家具家电配置的房屋租赁方式。其主要客群为20~35岁的青年群体，因而在市场上也常常冠以“青年公寓”或“长租型青年公寓”之名。
与传统中介相比，标准化的长租公寓一般更加规范安全；与短租民宿相比，长租公寓满足的是长期稳定的生活需求，其市场容量更大，同时由于租期较为稳定，更加便于管理。而我个人也觉得，未来的服务一定是差异化与标准化共存，如何以标准化的方式提供差异化的服务，是包括长租公寓在内的许多行业实现突破的关键。
长租公寓市场现状
利好政策频频助力市场发展
建立“购租并举”的住房制度于2015年被首次提出，2017年党的十九大明确提出“坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、购租并举的住房制度，让全体人民住有所居。”自2015年以来，国务院、住建部等连续出台政策，为长租公寓市场提供了日趋完善的顶层设计。
在顶层设计的支持下，地方积极跟进，多地出台发展租房租赁市场工作方案。截至目前，首批开展住房租赁试点的12哥城市均已出台相关支持政策，其中杭州、广州表现积极，此外，北京等也积极发展住房租赁市场，2017年10月23日，北京宣布与京东合作建设“北京住房租赁监管平台”。据不完全统计，省级层面已有辽宁、四川、安徽、河南、广东、江苏、云南、浙江等省份出台意见或通知，多个城市出台数十项政策，推动住房租赁市场发展。
总体来看，住房租赁市场政策主要可以归纳为五大导向：
- 鼓励机构参与：发展住房租赁企业，引导房地产开发企业与住房租赁企业合作，发展租赁地产。
- 增加供给：鼓励各地通过新增用地建设租赁住房，在新建商品住房项目中配建租赁住房等方式，增加新建租赁住房供应。允许将商业用房等按规定改建为租赁住房。
- 税收优惠：个人出租住房享增值税率优惠；企业出租房屋享其他政策优惠。
- 金融政策：加大对住房租赁企业的金融支持力度，拓宽直接融资渠道，积极发展房地产投资信托基金。
- 加强监管：住建部会同有关部门共同搭建政府住房租赁交易服务平台，提供租赁信息发布服务。
多元化主体逐鹿长租公寓市场
伴随着政策利好和需求增长，各类主体纷纷进军长租公寓市场。2012年作为长租公寓快速发展的元年，大量专业租赁公司进入该领域，如YOU+公寓、优客逸家、青客公寓等，房企与地产中介服务机构也迅速加入竞争。
根据克尔瑞研究中心数据显示，全国top30的房企已有近三分之一涉足长租公寓，其中包括万科、招商蛇口、金地等，最新的2018中国房地产百强企业TOP10中恒大、碧桂园、万科、保利、融创、绿城以及华润置地7家房企都以不同的参与形式正式进入长租公寓这一市场。中介服务机构如链家（自如）、世联行（红璞公寓）与我爱我家（相寓）等。经济型连锁酒店如铂涛、如家等也依托自身优势进入该市场。
伴随建设银行广东省分行于2017年12月20日宣布即将推出存房贷业务，银行也正加快进入该领域的步伐。2018年2月，中国银行联合8家全国性房地产企业签订住房租赁市场金融服务战略合作协议，全面进军住房租赁市场。
此外，互联网巨头如百度、阿里巴巴、腾讯、京东等也在长租公寓市场布局。2017年8月9日，杭州住保房管局与阿里巴巴集团、蚂蚁金服集团签约，合作搭建智慧住房租赁监管服务平台，把公共租赁住房、长租公寓、开发商自持房源、中介代理房源、个人出租房源等全部纳入平台管理。
据有关研究表明，仅北上广深的集中式长租公寓品牌数量已达300多家，管理房间数量超过200万间，其中规模最大的为自如品牌，拥有房间数超过20万间，其余较大规模的长租公寓，房间数均已过万，但是总体来看，我国的长租公寓市场集中度仍然较低。此外，我国住房租赁市场的专业化程度与发达国家仍然有较大差距，美国的住房租赁市场中专业化机构占30%；日本的占80%，中国的专业化机构仅占1.5%-2%。
长租公寓前景广阔，容量可期
目前，我国住房租赁市场供给不足。根据链家研究院2017年发布的《租赁市场系列研究报告》，目前我国共有租赁人口1.6亿，若按照三口之家初步估算，租房群体的房屋需求约5300万套，而我国目前现有租赁房屋4600万套，说明目前住房租赁市场的供应存在一定缺口。
需求端来看，流动人口增长及自主率下降将支撑市场增长。根据国家卫计委公布的《2017年中国流动人口发展报告》，我国流动人口总规模为2.45亿，今后较长一段时期，大规模的人口流动迁徙仍将是中国人口发展及经济社会发展中的重要现象。与此同时，近年来中国新生代流动人口的比重不断上升，2016年已达到64.7%，成为流动人口中的主力军。16-59岁的劳动年龄流动人口中，“80后”流动人口比重由2011年的不足50%升至2016年的56.5%；“90后”流动人口的比重由2013年的14.5%升至2016年的18.7%，呈现稳步增长的趋势。而80后、90后正是长租公寓的目标群体。随着城市化进入中后期，流动人口增速放缓，房价陡升也使得部分城市人口由购房群体转变为长期租房群体，租房市场未来的扩张空间主要在于住房自有率降低（更多人以租代买）。此外，2016年10月，国务院印发《推动1亿非户籍人口在城市落户方案》，结合“租购同权”的政策，有助于推动租房需求。
对比国际经验，我国的住房租赁市场发展空间十分可观。我国租赁人口占比11.6%，租赁房屋占比18%，而这一数据在英国、美国、日本等成熟市场都在35% 以上，并呈现供需平衡的状态。以发达国家经验为参照，我国租赁市场的发展空间十分可观。对比租赁与交易市场规模，目前我国租赁市场比重较低，仅有6%，相比于日本市场的72%，美国市场的50%来说，中国的租赁市场相对于交易市场的发展非常不足，提高租赁市场在市场中的地位也是“购租并举”的核心概念。
总而言之，我国的长租公寓市场仍然有巨大的发展空间。而另一方面，长租公寓也是一个“慢工出细活”的行业，整个行业仍然处于起步阶段，存在品牌鱼龙混杂、集中度低、管理和服务水平参差不齐等问题，而随着年轻一代成为租房需求主体以及对美好生活需求的日益增长，通过品牌化、标准化、规模化，降低运营成本、实现消费升级，将是长租公寓未来的发展趋势。
